跟日本人学一招，楼越老越吃香

东京足立区一栋建于1980年代的515户公寓楼，正以颠覆性方式改写了老旧住宅的命运。

面对物价飞涨与人口老龄化，居民通过自治会统一电力合约、延长保险周期、盘活停车场资源，不仅实现年均1670万日元（约80万人民币）的收支优化，更将修缮基金积累至15亿日元，甚至自建健身房与KTV提升资产价值。

物价高涨、老龄化严重、管理费持续上升的大背景下，这栋颇具岁月感的商品房公寓通过住户自治，成功实现“节流与增收”的双重奇迹。515户住民一致同意统一电力合约，年省520万日元；保险合同从1年改为10年，又省下350万；再将停车位对外出租，年收800万，形成稳定现金流。同时，自治会还投入1200万改善居住体验，建设健身房与KTV，实现生活质量与资产价值的双提升。目前，公寓每坪价格已从150万飙升至300万，修缮储备金仍有15亿。这不仅是一次成本控制，更是一种以居民为核心、融合经营思维的城市住宅再生样本。

早间新闻在今年4月3日发布的这则新闻背后，折射出中日两国住宅文化中社区治理体系的深层分野——当日本自治会成为社区增值引擎时，中国业委会却深陷”成立率不足30%、正常运转率低于10%”的困境。这种反差指向一个根本命题：社区自治的种子，需要怎样的制度土壤？

日本公寓自治会的核心权力来源于《区分所有法》赋予的强制执行力。该法案规定，超过四分之三业主同意即可实施重大改造决议，拒缴管理费的业主将面临房产被查封的风险。足立区案例中，住户之所以能快速达成电力合约统一、保险周期延长等决策，正是法律强制力与集体协商机制共同作用的结果。

这种制度优势体现在“三位一体”治理架构：由业主组成的自治会负责决策，专业管理公司执行日常事务，第三方监督机构审核资金流向。这种模式使居民既能掌控社区发展方向，又能避免专业性不足的风险。

反观中国住宅小区，业委会面临的是一场系统性失灵。住建部2022年数据显示，全国成立业委会的小区不足35%，且超过半数处于“盖章工具人”状态——只管章、不管事，引得业主怨声载道。

最尴尬的是，现行《物业管理条例》规定业委会需接受街道办指导，但未赋予其法人地位。这种模糊定位导致业委会无法开设独立账户，更遑论像日本自治会那样持有15亿修缮基金。北京律协的调查显示，68%物业纠纷源于维修资金使用僵局。

从种种对比不难看出，日本自治会模式在中国现阶段很难复制，究其根本在于，这种模式是深深根植于日本特有的“町内会”传统，这种起源于江户时代的基层自治组织，经过战后民主化改造，形成了独特的公共参与文化。大到一条街道，小到一个公寓楼，“专业自治”成为日本标签。

但即便如此，他山之石可以攻玉，中国可以从日本自治会模式借鉴一些作法。例如，将住宅专项维修资金参照日本模式改为“社区公积金”，由业主自治组织统筹增值运营，这或许能从根本上解决“有钱不能用、要用不会管”的悖论。

在人口结构剧变与资产价值重构的时代，社区早已超越物理空间概念，成为现代人最重要的社会资本。日本老旧公寓的价值重生证明，真正的资产增值密码不是区位与装潢，而是制度设计能否激活居民的主体性。

从这个角度来说，可以理解为什么日本房产成为海外投资者的首选——建筑硬件的优势，软件装饰的特点，再加上完善体制的加持，保值升值毋庸置疑。（作者系涉日中国律师）