日本列岛，从飞机上俯瞰便是一片海上绿洲。

据联合国粮食及农业组织（FAO）公布的数据，日本的森林覆盖率高达68.5%，占国土总面积的3分之2以上，仅次于芬兰，居全球第二。

在这近7成的森林里，又有6成都是个人或企业的私有林。这就意味着山林买卖自由，空间超大。

外国人在日本抢购山林？

从2010年前后，以《产经新闻》为代表，日本出现了多篇所谓《外国人与外籍企业在抢购日本山林》的报道，煽动危机感，甚至强调，海外投资家大量购买山林，是为了掌控日本的水资源。

然而根据日本林野厅的调查结果，2006年到2015年的10年间，海外资金购林成交的只有108件，加起来面积也不过1232公顷。

《绝望的林业》、《兽害列岛》的作者田中淳夫在接受媒体采访时还表示，“实际调查得知，这些不过是新闻噱头，通过购买山林来获取水源是非科学性的，面积稍大一点山林一般都会有小河，称不上是水源，在估价时都不会被计算在内。当然，有不少外国人在日本购买山林是事实，几乎都是为了建别墅和度假村。”

据《日本经济新闻》报道，最近，日本艺人Hirosi自己买下一片山林，打造一个私人露营场的事情，通过YouTube扩散，让更多人有了购买一片专属露营地的打算。再加上日本新冠疫情迟迟未能得到控制，想搬到乡下住自给自足保平安的人也越来越多。

据FOREST JOURNAL2020年3月25日的报道，伴随着希望转卖山林的人和购买山林的人的增多，日本还出现了一个新兴行业，叫森林侦探。比如爱知县新城市的穗之国森林侦探事务所，就提供森林购买后的运营、林地登记的代办、野兽虫害的对策等业务。

日本山林银行的代表、有13年山林贩卖经验的辰己昌树分析称，购买山林，三类人居多。第一类，以采伐桧木为目的；第二类，为确保露营用的私有林或以建设医疗养老设施为目的；第三类，是在东日本大地震发生后，出现的一批从城市迁居农村的人。

田中诚就是第三类人。2年前，他在和歌山县内，以500日元购买了1万坪的山林，决定过自给自足的生活。他告诉记者，信息渠道有三个，一是地方上的森林组合或行政机构的介绍；二是专门负责买卖山林的中介；三是日本林野厅的山林竞卖的网站。另外，自己跟卖主签订所有权转移登记，万一手续有不妥，日后会造成隐患。建议用日本法务局的窗口，通过司法书士来推进，这需要额外支付10万日元的费用。

日本的山林究竟怎么个卖法？

日本山林银行代表辰己昌树还透露，“日本地方上的富裕阶层曾经把山林作为投资选项之一，所以在1979到1980年曾经有过一次价格高峰，是如今的10倍。也就是说，如今的山林价格，只是高峰期的十分之一，而且今后不能期待价格重回高峰，基本会保持现在的安定状态。”

辰己昌树的话的背后，有这样一个信息，如果是自用，现在可能是平价购林的好时机，如果想靠转手盈利，基本不太可能。

那么，日本的山林究竟怎么个卖法呢？辰己昌树称，“1公顷是30到80万日元。这是种植了杉树、桧木的人工林的价格。与一般人理解不一样，天然林的价格反而便宜，1公顷是20到30万日元。”

他提醒有意在日本购买山林的人，日本47个都道府县关于山林购买的细则各有不同，有一部分县，1万坪以上的大规模买卖需要提前跟县里打招呼，购买后也需要跟山林所在的市町村提交资料，日本政府还会发问卷调查，必须填写回复。

再来看看日本国土交通省公布的参考价格，山林根据位置不同，买卖价格也不同。都市近郊林地1平方米约在1000到5000日元，农村林地1平方米约在100到1000日元，林业厂林地和山村深处的林地1平方米的价格都约在100日元以下。

山林往往境界线不分明，而且实际测量面积与公薄登记面积肯定有出入，请专业团队来测量实际面积，相当破费，而且一般是由购买者掏钱。所以日本基本上都是按照公薄登记面积来计算价格。

购买山林后，树木和土地需要分别纳税。树木的部分需要缴纳山林所得税，因为树木可以采伐后贩卖。土地的部分则需要缴纳让渡所得税。

要警惕入手容易出手难

在日本，也常听国内的朋友说，日本山林便宜，想在日本购地盖别墅。这个时候就要注意看了，你计划购买的山林所在的区域是否可以盖建筑物。

日本《都市计划法》把区域划分为都市计划区域、准都市计划区域、都市计划区域外。都市计划区域又分为市街化区域、市街化调整区域、非线引都市计划区域。山林大多被划入市街化调整区域，也就是说不会被建设成市街，因此原则上不允许盖建筑物。

《绝望的林业》、《兽害列岛》的作者田中淳夫也在采访中提醒大家，不管是出于什么目的购买山林，都要考虑到运营成本。日本是个自然灾害频发的的国家，台风、暴雨都可能导致树木倒塌，砸到田地或民宅，碰到电线和电话线，泥石流还会阻断交通，山林所有者都要背负一定的赔偿责任。

日本《读卖新闻》10月9日发表消息，称日本将制定新法，对外资购地加强监督。这条新闻令很多打算在日本购地的人望而却步。需要进一步说明的是，日本计划制定新法，是避免外国人购买边境离岛、核电站周边和自卫队基地等重要安保设施周围的土地，并不是绝对的禁止，而是需要买方事先提交购买计划，同时也会由相关部门对买方的国籍、海外关系、购买目的等进行调查。

此项新法的推进，不针对普通人，也不意味着日本排斥外国人购买山林。相反，在日本民间，更欢迎有越来越多的人购买山林。作为山林银行的代表，辰己昌树就表示。“绝大多数山林的所有人是老年人，继空房问题后，日本正面临无主之地的问题，从保护日本自然的角度出发，也希望有更多人购买山林。”

之所以出现无主之地，是因为很多年轻人放弃了继承山林。原因有二，一是年轻人一般都在大城市里打拼，距离老家山林太远，拥有山林没有实际的用途；二是一旦继承，就得准备一笔继承税，税后没有太大剩余价值不说，每年还得定期支付固定资产税，负担太重；三是万一发生自然灾害，泥石流或山火，造成危害，还得赔偿。

为此，日本从2019年推出了森林经营管理制度，支持老年人把山林交给所在的市町村，再由市町村委托团体运营。当然，也会产生一份森林环境让与税。

此外，日本在鼓励地方发力促进弃地利用的同时，也在考虑修改国家的总体土地利用规划。为适应人口减少的趋势，让弃地回归自然，变成山林绿地以创造更加宜居的环境，正在成为日本宏观层面调整土地利用的新方向。

今后，一旦地方与国家有效结合起来，日本的无主之地将找到更好的“归宿”，既消除了弃地者的各种烦恼，又能减轻国家的经济负担。更重要的是，面对大量出现的弃地，日本正在从制度层面改变土地管理和运营的方式，甚至在所有制上进行新的设计。这些探索，对于正在迈入老龄化的国家，颇具借鉴意义。  （本文首发于《环球时报》，内容有删减。）