近几年，由于日本环境优美、治安良好，加之在日本拥有房产更容易获得日本定居权等各种便利，新冠肺炎疫情爆发前，日本房地产颇受包括中国在内的海外投资者青睐。

再加上2011年3.11大地震后日本政府大力实施经济刺激政策，至新冠肺炎疫情爆发前，日本首都圈房地产价格年年攀升，让不少人重新树立起信心。然而，随着新冠肺炎疫情的全球大爆发，日本国内外人员往来基本中断，不少民众收入下降甚至失业，已经极大影响了日本房地产的销量和价格。

日本调查机构的数据显示，在持续上涨近10年后，2020年4-5月，日本首都圈新房平均房价开始下滑。其中，下滑的主要原因不是房地产开发商主动采取了降价措施，而是由于新冠肺炎疫情影响，从3-4月起，房地产开发商不得不停止面对面的高端房产销售。

按理说，交易量大幅下降，房地产价格也会受此影响有所下降。日本市场却暂时未出现这种明显趋势。日本施工费用昂贵，开发商十分重视利润率，一般不会轻易降价。市场普遍认为，今后一段时间里，日本房价将维持现状。

但是，未来日本房价是否会降，取决于全球何时能够战胜新冠病毒。长时间不能正常销售，必将导致日本房地产开发商的现金流持续减少，最终出现房价不得不“降”的局面。

不过，具体情况还需要具体分析。由于新冠肺炎疫情影响，地理位置不同，日本房价也会发生不同程度的变化。此前，大多数日本人考虑到通勤时间，会尽量选择离公司较近的城市中心居住。新冠肺炎疫情爆发后，为了避免人与人的接触，日本很多公司实行居家办公。由于少了通勤时间上的顾虑，更多人选择远离城市中心的郊外居住，可能会出现郊外房价上升的状况。

此外，以这次新冠肺炎疫情为契机，日本的房型也会呈现更加多元化的趋势。在日本首都圈，由于单身和二人家庭居多，一直以来比较有人气的房间格局为一室一厅或两室一厅。然而，疫情期间随着居家时间变长，以前需要外出才能进行的健身，娱乐等活动，开始出现把它们“搬回家”的需求。由于这种生活方式的变化，可以预见与之前相比，会有越来越多的人倾向选择房间数较多的房地产。

总体来说，从现在的形势来看，日本首都圈房地产没有出现大幅下滑，而是维持着相对稳定的价格。但是新冠肺炎疫情或多或少影响了人们的收入、价值观及生活习惯。加之与股票，债券相比，房地产的流动性比较低，现在日本房地产价格是否完全反映了新冠肺炎疫情的影响还很难说，实际的影响可能会在半年后集中出现。

为此，考虑到现在日本经济依然泥足深陷，很多行业还在苦苦挣扎期盼起死回生的大环境，今后很长一段时间内日本首都圈的房价不会再有大幅的上升。而房地产价格的上升与下降趋势，在正常情况下一定程度反映了这个国家的未来经济的趋势，因此可以说日本在经济复苏这条路上依旧任重而道远。  （本文作者系教授加集团CEO）