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华人在日购房
 
 
 
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述评:疫情推动日本房市大旺的深层原因
作者:王亚囡  来源:日本新华侨报网  发布时间:2/26/2021 9:57:19 AM
 

新冠肺炎疫情持续已有一年。疫情对日本社会造成的影响,表现在方方面面。与实体经济,尤其是餐饮服务业的萧条不同,日本股票市场和虚拟电子货币,以及房市,却凭借逆势大旺的表现,让民众惊呼“看不懂”。

诚然,在抗疫的需求之下,“在宅出勤”已经成为一种长期趋势。人们对居住环境有了更多要求,独立的工作区域、孩子们的学习空间,都成为必须考虑的因素。而“远程办公”的流行,则让原本不被看好的郊区住宅或远离车站的房屋广受关注。

根据公益财团法人东日本不动产流通机构提供的数据,仅2021年1月,首都圈就有3480套二手公寓成功交易,同比增长29.9%。这一数字,也是该机构自1990年5月有统计数字之后的最高纪录。与此同时,每平米单价达到了57万5700日元,同比增长2.3%,持续的增长势同样已保持了9个月之久。积存二手公寓为3万7045套,同比减少22.25%,这已是连续第14个月的减少。

在日本经济社会遍地哀嚎之际,日本房市却一片欣欣向荣、热度不断攀升,人们不禁产生疑问:热钱,都来自哪里?

首先,日本股市逆势大涨,投资人通过购买房产将利好变现,规避股市泡沫。1月7日,日本菅义伟政府宣布第二次“紧急事态宣言”,日经指数上涨400多点。但不少专业人士认为,日经股指的反复上探,是国家机器和中央银行一手炮制的结果。而据大和总研估算,在“紧急事态宣言”持续一个月的情况下,日本的GDP将出现3万亿日元的负值。股市泡沫很快就会破碎,市场将迎来大萧条。因此,趁着这波牛市,考虑将股市里面的资金变现的人,不在少数。此外,对于固有的富裕阶层来说,“优质房产任何时候都值得出手”已经成为一种共识,资金流流向房市也就成为必然趋势。

其次,部分工薪层通过贷款,提前进入房市。富裕阶层或许可以以全款或接近全款的现金方式购买房产,而更多情况下,工薪层则需要向金融机构贷款来完成住房的购买。因此,购房者需要提交自身的纳税证明,作为金融机构发放贷款的衡量基础。举例说明,购房者如果在2020年12月开始办理购房手续,那么,这位购房者就需要向金融机构提交,此前一年的收入和纳税证明。具体细节,各金融机构之间略有差异。2020年,受到疫情的影响,不少企业被迫缩短工作时间,缩减薪资报酬,停发或减发奖金。这些改变,势必影响购房者的年收和纳税,连带着,就会影响下一年度的贷款额度。正因为这样,有不少工薪层卡着时间节点,赶在新财年开始之前,向银行提贷款的申请,这一波潮流,也从侧面推动了日本房市的逆势大旺。

再次,海外买家的持续涌入,为日本房市添柴加薪。在世界范围内,以首都圈为代表的日本都市圈的高级公寓价格,处于一个相对较低的水平,租金回报率却并不算低。因此,日本房市稳定且符合常规的租售比,是不少海外买家将日本房产作为理财或避险首选的主要原因。

另一方面,由于疫情的蔓延,迫使一向在数字化社会建设方面发展迟缓的日本,不得不做出调整。AI找房、VR看房、线上说明会等新科技手段的普及,更方便海外购房者了解房屋的情况。而日本住宅在出售之时,已经装修完备,通水通电,真正实现了“拎包入住”。日本细致而全面的房地产交易法律法规,使海外消费者感到交易有法可依,权益能够得到保障,且“所见即所得”,安全、省心。

基于以上原因,日媒发出“‘买不起独门独户就买公寓吧!’的时代即将结束”的慨叹。日本的工薪层与富裕阶层,在购买公寓时所产生的差距将逐渐加大,并非危言耸听。■

 

 
   
   
 
   
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