在接近3年的新冠疫情期间，日本的很多行业遭遇重创，但房地产市场却逆势而起，不仅没有受到疫情的影响，反而更加活跃。

 

最近，日本国土交通省发布了2022年的基准地价，日本住宅的地价时隔31年首次上涨。因为疫情期间绝大多数的上班族不得不居家办公，因此东京都内原本交通便利的住宅在丧失了通勤优势之后，暴露的则是户型狭窄、空间不足、生活工作分区困难等缺点。尤其是在紧急事态宣言期间，由于公司学校同时实施在宅模式，很多家庭出现了父母子女同时居家的情况。东京都内很多小户型房屋无法满足常态的居家需求，因此，越来越多的家庭考虑搬出东京都内23区，转而在郊外或者首都圈内其他地区置换房屋，用距离换空间。由此也诞生了一个房产名词——巴士物件。

 

巴士物件是指，如果从房屋到最近的JR线之间的距离，乘坐巴士10分钟即可到达，那么这样的房屋值得推荐。众所周知，日本的基础交通设施相当完善，地铁电车几乎贯穿了整个东京都，因此在购置房屋时，无论自住还是投资，首先要考虑的增值保值因素就是房屋地角。只要房屋距离主要地铁电车线路的站点在徒步10分钟的范围以内，这样的房屋就彰显了价格优势。

 

但这种针对通勤便利的优势在疫情期间受到了制约，越来越多的年轻人更愿意将交通便利的标准放宽至“通勤一小时”。如此一来，就能以相对较低的价格买到相对较大的房子，这对于多子女家庭而言不失为一项更划算的选择。东京都的房价一直稳居日本之首，其周边三县虽然也在首都圈内，但房价却要便宜很多。仅凭这一点，就像一块无形的磁铁，吸引着越来越多的人迁出23区，移居郊外。二手房市场同样如此。

 

由于东京圈内的一都与三县之间二手房价格差距太过悬殊，因此有购房需求的日本在住群体会将目标房产锁定在神奈川县、埼玉县、千叶县，借助日本便利的交通设施，实现工作与生活的平衡。

2021年首都圈新建公寓住宅的平均价格为6360万日元，甚至超过了泡沫经济时期的价格。这也让一些关于“日本房价即将回落”的传言面临不攻自破的尴尬。因为从客观数据的反映来看，日本房价不仅没有回落，反而不断出现高值，即超过1亿日元的高端物件炙手可热，甚至达到了供需比例1:4的程度。这种高级物件被称为“亿公寓”，除了占据优势地段以外，周边配套齐全的生活设施，也是吸引投资者的亮点之一。

 

日本国内购房者对房屋置换的需求固然是推动不动产市场活跃的动力，但还有一双双无形的手在悄无声息地抬高地价的上涨，那就是海外投资者向日本房地产市场注入的外国资本。从2020年1月至2022年3月，日本疫情最严重的两年里，70亿美元的海外资金涌入日本房地产市场。这些资金直接推动了日本地价的上涨，也刺激了日本房地产市场的交易。

 

从国内的刚性需求，到国外的注资力度，这种内外一致的投资意向已经证明，仅仅通过高房价就认定日本即将冲到房地产泡沫的预言，是杞人忧天。（作者系涉日业务中国律师）