无论是在日本生活居住的华侨华人，还是对日本环境有所心仪的海外投资者，购置房产都是一项“近期获益，远期获利”的投资计划。尽管这项计划能否得以顺利实现，取决于购房者的入手时机，资金状况，长远目标以及投资规模等因素，但更重要的是“政策时机”。

近期，日本民宿经营领域就迎来了一个利好消息，有计划在日本经营民宿的投资者们可以格外关注。

根据《日本经济新闻》的最新报道，2023年3月7日，日本国土交通省针对民宿从业者的准入条件作出了重大调整——只要接受了有关法令的20小时函授讲座和7小时的培训，就可以从事民宿房屋的管理业务。

而在此之前，颇为严格的民宿从业者准入条件，成为很多新入行的经营者迈不过去的一道门槛。以往规定，管理民宿房屋需要具有日本房地产相关资格或有住房交易等方面2年以上的实际经验。可以说，这个准入条件是在“圈里选人”，因此有不少经营者在没有相关资质的情况下不得不将民宿管理事务委托给其他机构或个人。

随着日本疫情的有效防控以及入境措施的缓和，近期访日游客呈现全面恢复的态势，对于民宿的期待也在水涨船高。而与此同时，日本各地民宿的营业状况远远不能满足外国游客的需求。日本政府决定，将在人才不足的地方城市增加经营者。

目前，有关民宿从业者准入条件的新制度，在日本国土交通省的交换意见会上已经审核通过。未来，计划从事相关业务的从业者可以通过讲座和培训的形式，快速学习日本《住宅宿泊事业法》的内容及管理方面的必要知识。这些课程将由在日本政府注册的机构进行培训，并通过结业考试来确认学习者是否完全掌握相关知识。据悉，这项新制度有望在2023年内开始实施，日本国土交通省也计划在夏季征集培训机构，以便应对大批涌现的报名者。

与日本区域经济发展不平衡一样，日本民宿分布也存在“旱的旱死，涝的涝死”的现象。截至2022年4月，日本全国2993家已登记的民宿中，近70%位于东京、大阪、福冈等地，其中，仅东京都一带就有1005家民宿，而青森、福井、高知等13个县平均不足10家。

对外国投资者来说，在日本经营民宿也面临一些难点。首先，本身民宿经营要求的限制条件比较多，例如很多地方一年只能经营180天；其次，民宿的日常经营事务也并不好管理，安排的管理人员需要有相应的经验或资质。因此，日本政府今年决定放宽民宿管理业的资格条件，一方面是缓解民宿业发展的瓶颈，另一方面也是鼓励外资参与。同时也有利于促进就业。

以前，民宿的管理者从业者主要是房地产人员为主，放宽准入条件后，酒店、旅馆、旅游业者等人员均可以参与到民宿的经营管理，将大力激活日本的观光业。

但就民宿的选址来看，东京的性价比不如大阪。主要原因是，日本政府在大阪实行特区民宿的政策，即全年可无休营业。相比之下，日本民宿新法实施后，其他地区的民宿经营者有180天的天数限制，这就使得大阪民宿有了得天独厚的盈利条件。再加上大阪具有庞大的海外顾客群体，以及相对较低的房屋价格，对于民宿经营的投资者而言，这里才是吸引游客的锦天绣地。

可以预见，日本的民宿业将逐渐摆脱疫情的禁锢，全盘复苏指日可待。（作者系涉日业务中国律师）