有日本购房经验的人都知道，在日本买房“不怕老就怕旧”。

不怕老是因为日本整体建筑质量上乘，并且修缮流程完备，耐得住岁月侵袭。除了像屋顶防漏，外墙翻新，电梯维护这些常规项目会定期修缮外，对于因为经年累月的裂化而导致的破损，也可以及时维护修理。

而无论是维护项目的确定，还是间隔时间的指定，不需要业主操心，物业管理公司会根据房屋构造和所处地带，充分考虑到日本自然灾害的影响，进行合理制定，并向业主公开。

之所以可以做到如此周全的维护，除了健全严密的法规要求以外，也得益于整栋楼都有修缮基金的保障——通过业主们“零存整取”积攒的修缮基金，成为维护整栋楼的小金库。因此，30年的物件，甚至建筑时间超过40年的公寓，无论是外观还是内设，保养得都很好。

但对于超过40年的房子，在交易时却面临“年龄”的障碍，这与前文所述的修缮保养无关，而是抗震能力的问题。日本是典型的地震国家，每年大大小小的地震合计近2000次。在这样的国土环境下，房屋的抗震能力直接关乎到人们的生存能力。日本的建筑抗震机构分为3类：耐震结构、制震结构、免震结构。这三者的直接区别就在于对地震的抵抗程度。

耐震级别，是以“建筑物不会倒塌，居民可以避难”为前提，建筑物的强度可以耐受相应的震度，这也是日本大部分住宅采用的抗震施工方法。

制震级别，是通过在建筑物内部设置减震部件，来吸收地震的晃动，超高层建筑物在地震时，上层楼层的摇晃幅度往往很大，制震措施对于减缓晃动非常有效。

免震级别，通常运用在特殊建筑上。通过在建筑物和地基之间设置与地基分离的免震装置，使得地震的晃动无法直接传达至建筑物本体。例如重新建造的东京站丸之内站舍，就是采用的免震构造。

这些抗震级别及其评价基准，并非以简单的数据对其固化，而是密切联系实际——日本每次发生大规模地震后，都会对当下的耐震基准进行重新评估，以达到“与时俱进”。“新耐震”这个词就是在1978年6月宫城县冲地震的影响下，对建筑基准法中的耐震基准做出了较大幅度的修改后，并于1981年6月公布的。而之前的耐震基准就被称为“旧耐震”。

因此，在1981年6月之后建造的房屋，采用的是新抗震标准，遇到6、7级地震时，房屋虽然摇晃但不会严重损坏；即使遭遇8级强震，楼房也不会坍塌；并且房屋建成后使用时间可以达到100年。

在这个标准下，只要买到新耐震标准房屋，一般地震发生时，“家就是最安全的港湾”，并且业主有生之年不需要担心房屋使用问题以及产权有效期问题。即使百年之后，房屋对应的土地也是可以被后代继承的。相比之下，旧耐震标准的房屋似乎面临着被淘汰的尴尬。尽管近期日本二手房价格飞涨，旧耐震房屋的售价相对较低，仍然“不受待见”。但殊不知，它们将迎来“脱胎换骨”的机遇。

2022年12月23日，东京都政府公布了综合防灾计划“东京防灾减灾项目”，到2040年代总计投资15万亿日元，为应对暴风雨、洪水、地震等频繁发生的自然灾害做好准备。其中，有9.5万亿日元将用于地震对策，提高紧急交通道路沿线建筑物和房屋的抗震能力。这就意味着一些交通十分便利的旧耐震房屋，将有机会摆脱标签跻身热售房源行列。（作者系涉日业务中国律师）