在很多日本人眼中，中国人的购买力可谓无所不能。除了疫情之前的 “爆买潮”，还有今年年初的买岛行动。一位年轻的中国女性买下了日本冲绳县最大的无人岛——屋那霸岛，面积约70万平方米。虽然后期有报道称，实际的购买人并非这位女性，而是其背后的公司，但即使买家身份从自然人变成法人，也没有降低这起交易的热度。

这座岛上存在917个所有权，这家中国公司买入了其中的720个，其余的产权归属于隔壁村和其他人。从这个权利比例来看，作为买方的中国公司是绝对的“岛主”了，对于很多还在纠结买房子是3LDK还是一户建的日本人来说，外国岛主的出现已经甩了平民几条街。甚至有网友问：在日本还有什么是不能买的？上买天，下买地，中间买空气？虽然没有如此之夸张，但至少“下买地”是越来越多的外国人践行的投资之道。

在日本，不仅是房产土地可以交易，岛屿农地也能买卖，并且买方不限国籍，这也是日本不动产市场吸引外资的最大亮点。但允许交易不意味着可以自由交易，在很大程度上也受限于日本法律和政策的规制，并且日本政府已经着手监管外国人的购买行为。

即将落实的，便是9月1日起对于外国人购买农地的信息搜集。日本农林水产省已经正式着手掌握外国人在日本购买农地的实际情况，其主要方式就是在“农地台账”中增加购买者的国籍这一项目。

以往在汇总农地交易时，登录的主要内容是农地的地址以及所有者的基本信息，但对于所有者的国籍并没有统计。从9月1日起，不仅在农地台账中要如实填写所有者的国籍信息，就连购买者在提交农地购买许可申请书时，也要申明国籍和在留资格类型，如果购买人是法人，还要注明主要自然人股东的国籍。有了这些信息，日本政府就能及时掌握现存农地中外国人的持有比例。

事实上，让日本政府决心如此要求的原因，并非是屋那霸岛中国岛主的出现，而是近年来随着日元贬值以及不动产市场的活跃，越来越多的外国投资者在日本购买土地，这让本就狭窄的日本国土被“瓜分”得越来越多。这一现象引起了日本政府的高度重视，在2021年通过了《重要土地利用限制法》，对自卫队基地、核电站设施周边、边境离岛等的土地使用进行限制。除了这些关乎国防的区域，农地因为被定位成“和粮食安全及经济安全保障相关”的问题，日本政府决定在未来加强对农地交易的监管。

除此之外，日本的《农地法》原则上只允许真正的农业从业者获取农地，因此必然会限制外国人以及居住海外的日本人持有农地，如果是法人购买农地，法人中的外企投资额度不能超过50%。这些规定也在很大程度上限制外国投资者对于日本农地的购买。

（作者系涉日业务中国律师）