根据日本国土交通省近几个月的连续发布，东京都中心地区的二手房住宅平均价格已经稳定性地跃超1亿日元，很多城区特别是热门车站附近的二手房出现了“暴涨”现象。

对于很多日本家庭来说，这样的房价让人“望房兴叹”——虽然尚未到“住不起”的地步，但已到了“买不起”的程度。

日本不动产信息服务公司东京KANTEI发布了一个关于“转售价值”（resale value）的数据，用来表示二手房转卖后价格的高涨程度。KANTEI将建成时间为10年左右的二手住宅的平均期望售价与建成时的价格进行对比，计算出的百分比就是转售价值，直接体现了房屋的升值情况。

2018年，东京圈的二手房转售价值为91.4%，也就意味着二手房交易的预期价格低于刚建时的价格，但又没有严重的贬值，这符合日本房地产交易市场的一般规律。但到了2022年，东京圈住宅的平均转售价值上涨到132.5%，同比上升了12.7%，二手房预期交易价格达到了新建时的1.3倍。

如此高昂的价格，如此显著的涨幅，相比于目前东京圈的平均工资水平，这些房子显然不是普通家庭的收入所能够承担得起的。究竟谁是幕后推手？有人将其归咎于海外投资者的介入，因为日本房地产相比于新加坡和香港等亚洲发达地区，价格要便宜很多，再加上日元贬值，对于海外投资者而言，当前是一个难得的入市时机。

不可否认，海外资金的大量涌入的确对日本房价的上涨起到了推波助澜的作用，但直接导致房价上涨的原因还是因为基准地价的显著抬升。在日本，基准地价是日本土地交易的标准，也直接影响了土地上房屋的价格。日本不动产市场上流通的土地分为三种类型：住宅用地，商业用地和工业用地。普通住宅以及办公楼等商业设施所占用的土地，分别是住宅用地和商业用地，这也是日本流通最广泛的土地类型。工业用地因为主要用于建设工厂及物流设施等，因此地价相对比较稳定。

日本国土交通省在9月19日公布了日本2023年的基准地价，所有土地中有44.7%的土地出现了价格上涨，甚至比2020年翻了一番，即使相比去年，涨幅也从0.3%上涨至1.0%。尤其是住宅用地，价格出现了时隔30年来的首次上涨。最明显的就是东京圈，在日本全国住宅用地和商业用地，分别平均上涨0.7%和1.5%的情况下，东京圈这两类土地价格涨幅为2.6%和4.3%，领先大阪圈和名古屋圈。但这还不是地价涨幅最大的区域，被称为日本“四大地方城市”的札幌、仙台、广岛、福冈，住宅用地涨幅为7.5%，商业用地涨幅9.0%，原因是因为此前地价偏低，而今随着日本整体地价的上涨，也出现了明显的抬头。

对此，日生基础研究所金融研究部的主任研究员佐久间诚分析称：“访日游客增加等从新冠疫情中复苏带来的东风已基本告一段落。今后由于利率状况等影响，地价涨幅有可能放缓”。

也就是说，未来地价上涨的趋势虽然缓和但依旧存在，这就意味着“望房兴叹”的周期还在延长。（作者系涉日业务中国律师）