持续攀升的东京23区房价，终于在今年的10月份迎来首次下跌。从10月小型新建独栋住宅的平均期望出售价格来看，东京23区的平均售价约为每套6921万日元（约合人民币332.39万元）。相比9月份下跌了2.8%，这也是最近3个月以来的首次下跌。

除了核心圈的23区，在东京圈（东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）范围内的小型新建独栋住宅的平均期望售价环比下跌0.9％，降至5260万日元（约合人民币252.62万元）。其中，东京都整体下跌2.4％，降至6254万日元（约合人民币300.36万元）。

但即便如此，日本房价仍然让很多国民望尘莫及。小型新建独栋住宅的平均期望出售价格虽然回落，但东京圈的新建公寓却比去年同期上涨了74万日元，平均价格达到6727万日元，平方单价也是连续7个月屡创新高。也就是说，不同的住宅类型的房价虽然有所跌幅，但整体而言，日本房价仍然居高不下。

尽管推动房价攀升的因素不一而足，但在一些媒体的强化下，“外国投资者”却成为背锅侠。因为日元的持续贬值，大量外资涌入日本房地产交易市场，一时间，不仅高端新建楼盘炙手可热，就连经久多年的二手房都成为投资的热点，对于一些外国投资者来说，日本的楼市似乎没有买不起，只有看不上。如此坚挺多金的买家市场，对于日本房价自然会起到一定的推动效果，但如果将其原因完全归咎于外国投资者，不免有甩锅之嫌。

日本房价不仅仅取决于当前的供求关系，还取决于未来经济状况的预期，这也是为什么当年的房价会在泡沫经济时期飙升，因为普遍观点认为房价未来还会进一步上涨。相反，如果多数人预测房价未来会跌破当前价格，那么房价也就真的会如期下跌。而目前日本社会上普遍观点也恰恰认为，东京都的新建公寓价格未来还会进一步上涨。

另一方面，与房价一路攀升并驾齐驱的，还有日本消费者物价指数（CPI）的上涨。尽管日本CPI主要统计租金水平，并不包含房地产、股票及债权等非生活开支的价格波动，但这个数据的涨幅也关乎到日本房价的升降问题。

作为反映消费品及服务价格水平变动情况的重要宏观经济指标，日本的CPI自1997年达到峰值以来一直在下降，自2013年“安倍经济学”启动以来逐渐缓慢上升，尽管CPI的变化滞后且缓和于日本房价的变化，但二者的趋势大致相同，这既是资产与消费品的差异，也是存量与流量的差别。房价作为资产价值的体现，反应了预期的未来利润；而CPI所体现的消费品流量，则反映了当时的价格。

日本过去的20年以来，“光、热、水”这些能源类消费品以及“食品”这类必需品的价格显著上涨。对于能源储备薄弱且食品自给率不足40%日本来说，这类消费品很大一部分依赖进口，某种程度上也可以认为日本人的收入越来越多地流向海外。而日本民众对于未来的物价、年金、养老等现实问题普遍存在危机感，因此节约消费和强制储蓄的理念成为主流，也就造成了日本储蓄过剩的局面。相反，投资股票等金融资产的日本人相对海外国家并不多见，同样作为重要投资渠道的房地产，其资产价值的上涨趋势也显而易见。

也就是说，日本目前的经济局势，民众的消费状态，以及国内外对于日本房价的发展评估，已经决定了房产价格上涨的蓄力和趋势。而海外投资者大量注资到房地产市场，却并非是日本房价上涨的主要原因。后者只是“买得划算”，前者才是“涨得必然”。（作者系涉日业务中国律师）