刚刚过去的2023年，对于日本楼市而言是扬眉吐气的365天。摆脱了“泡沫”的枷锁，日本房产迎来了前所未有的翻盘。用一句话来概括就是：物以稀为贵。

日本不动产经济研究所在2023年12月21日发布的数据显示，2023年首都圈新上市住宅套数同比减少5％，降至28000套，这也是2020年以来的最低水平。数量之所以减少，主要是因为价格上涨。

2023年1月至11月期间，东京23区新建住宅平均价格比2022年同期上涨46％，达到1亿2058万日元（约合人民币605.07万元）。神奈川县的价格同比上涨9％，达到5879万日元（约合人民币295.01万元），近畿圈上涨1％，达到4683万日元（约合人民币234.99万元）。

可以说，日本的房价甩了工资几条街。根据国税厅发布的《民间工资实况统计调查》，日本的平均工资在2000年的时候达到461万日元，2021年却降至443万日元。到了2023年，考虑到物价的上涨以及日元的贬值，可以说钱越来越不值钱，实际购买力显著下降。因此，日本工薪阶层的收入水平相比于20年前已经大打折扣，买房更是望尘莫及。

那么，到了2024年，这种局势是否有可能逆转呢？

日本房产，不论是自住还是投资，都存在价格与供应量的反比关系，2023年的销售情况就是最好的佐证——价格大幅上涨，销量有所回落。但即便如此，东京都地区的年销售额仍达到了2万亿日元，再次将东京都推向了房市的金字塔顶层，同时也将郊区地带的房产存量推向了供不应求的境况。

新房价格上涨，必然带动了二手房的涨价，至少在2023年就出现了“新房买不起，旧房住不起”的现象。如果将二者进行比较，二手房的库存量要高于新房，成交量也更高，并且这一差距在2024年将有可能进一步加大。

但无论是新房还是旧房，“地段为王”仍然是选房的不二准则。对于定制型一户建来说，土地价格的走向决定了房屋价值的升与降。尽管定制型一户建的建筑价格变化不明显，但土地价格开始下降，因此总价格在未来的一年里很有可能呈现小幅回落的趋势。

从明年4月份起，伴随着“2024问题”的产生，日本房价还有高升的必然性。所谓2024问题，是指从2024年4月起，卡车司机和建筑工人的日常工作时间将被限制得更加严格。这就意味着劳动力成本会进一步加大，转嫁到房屋建筑上，也必然会导致房价进一步上调。

“买不起还租不起吗？”这是很多工薪族面对高房价而选择的“退而求其次”。2024年，租金或许会让很多人有“租不起”的惶恐。

日本房地产投资信托基金搜集了一些投资者的材料，经过统计发现：2023年，家庭型房产的租金涨幅高达10%。 这个数据显示的是当同一个租户发生变化时，租金增加了多少，比如租赁期限为4年，就相当于出租屋在使用了4年后，租金增加10%，恰恰可以证明使用率的上升。

重要的是，日本的城市地区劳动力短缺问题不仅没有解决，反倒日趋严重，直接导致建筑领域用工紧缺，建筑成本增加，租赁房屋的使用期限也会延长。入住率上升导致的租金上调，也会在2024年得以直观体现。

回看过去几年日本房市中买房价格和租金价格的上涨关系，不难发现：越来越买不起的现在，也就是越来越租不起的未来。在一般情况下，买得越晚，就意味着租得越久，对于未来收益的实现而言，止损风险也就越高。（作者系涉日业务中国律师）