随着国际间交流往来愈加便利，“海外置业”不仅成为富裕人群标配的潮流，也吸引了越来越多的中产阶级投资加入其中。

相对而言，目前国内买房越来越趋向自住刚需，炒房谋利的时期已经过去；而海外置业不仅有分散投资、降低风险的作用，还为移民移居提供了必要的物质保障。

但海外置业并非适合所有人，有财产保值、增值需求的高净值人群；需要在海外国家就业、留学的人群；以及移民家庭，或者有度假需求的人群，比较适合海外置业。可是，能否成功置业，不仅取决于自身的条件和财力，也深受房源所在国的房产市场影响。举例来说，在美国买房就是一件比较棘手的项目。

美国买房难度越来越大。这不仅仅针对外国人，也是相当多的本国人难以逾越的障碍。

对于本国人而言，障碍在于买不起。据美国房地产经纪人协会（NAR）估算，截至2023年11月，在美国购买中间价位住房所需要的最低年收入大约为10.5万美元，这个物价标准已经超过了美国人的平均年收入9.9万美元。之所以会出现落差，主要原因在于随着美联储加息，房贷利率也在上调，库存消耗的同时，催生了房价的上涨。很多美国人眼中的房价，就是“看不上的昨天，买不起的今天，不敢想的明天。”

买不起房的人只能租房，这又导致房租上涨。根据数据统计，租客用于支付租金的比例已经超过了收入的30%，而纽约甚至高达64%，洛杉矶虽然为34%，但如果考虑水电费用和日常消费，普通工薪族几乎就是月光族。

买不起又租不起，最悲惨的一些人已经沦为无家可归。根据美国住房与城市发展中心的统计，2023年，美国有大约65万人没有固定住所，而2021年这个数据尚不足40万人，但从2007至2020年间，无家可归者基本在60万上下。

美国人买不起房，外国人买不了房。2022年12月，德克萨斯州参议员洛伊斯·科尔霍斯特（Lois Kolkhorst）提出SB147法案，矛头直指中国，禁止中国人在该地区购房置业。之后的4月6日，德州以8比2的投票通过了法案讨论，即使中国籍绿卡持有者也只能购买自住房，而不得买房出租用以投资。紧接着佛罗里达州法案规定，自2023年7月1日起禁止部分外国政府实体和个人在该州购买土地和房产。

本国人买不起，外国人不让买，这种尴尬在日本似有还无。诚然，日本的房价确实超出了很多工薪族的经济承受能力，从日本不动产经济研究所在1月25日公布的2023年平均价格来看，东京23区同比上涨了39.4％，涨至1亿1483万日元（约合人民币557.7万元），这是有数据可追溯的1974年以来首次突破1亿日元。实际上，东京23区最近5年的涨幅达到60.8％，是一种肉眼可见的越来越买不起的节奏。

新房贵，旧房也贵。日本房地产调查公司东京KANTEI在今年1月24日公布数据显示，2023年12月的日本二手住宅平均期望出售价格中，东京都心六区内，70平米的二手家庭住宅的平均售价约为1亿995万日元（约合人民币532.81万元），较上月上涨0.9％，连续11个月刷新自2002年开始统计以来的最高价。并且，在2024年，涨价的趋势仍在继续。

但与美国不同的是，日本并没有限制外国人购房，即便是因为没有在日本居住无法申请到贷款，日本对于现金购房也没有出台禁止性规定，相反，这个国家对海外人士的买房政策十分宽松，只要资金来源合法，都可以在日本买房买地。交易的便捷性，也为海外人士投资日本房产打开了方便之门。

所以，房价高买不起的客观现实之外，还有政策宽松的主观意识，这是日本在房地产交易市场中不同于美国的显著特点。（作者系涉日业务中国律师）