中日韩，同属儒家文化圈，互为邻国，交集深远。历史上，三国之间既有礼乐弦歌，也有刀光剑影，总的来说，和平占据主流。

随着世界经济的发展，中日韩三国之间的贸易合作与资本争夺也日趋频繁。在不动产投资领域，不遑多让，中国拔得头筹。

对韩国，以中国买家为代表的外国资本展现出了雄厚的购买实力。近几年在韩国购买房地产的外国人不断增加，2014年购买不动产的外国人占韩国居住人口的0.33%，2016年达到0.44%，2018年达到0.64%，2022年达到0.75%。去年，外国人在韩国购买了超过15,000套房产。从国籍来看，中国人占绝大多数，为1万1,384人（72.9%）， 其次分别是美国、加拿大、中国台湾和澳大利亚。

外国人在韩国购房的主要目的是通过租房赚钱，具有很明确的投资性，外国人购买的是多户住宅，例如公寓、多代住宅、多户商店等。根据韩国裁判所统计，去年外国人作为房东一共签订了1万7786份房屋租赁合同，这是自2010年开始提供相关统计数据以来的最高数字。彼时，合同数量首次突破一万份，在当时引起了不小的关注；随后租赁合同数量增至2021年的1万2256份和2022年的1万7488份，虽然在2023年涨幅略小，但仍然保持增加的趋势。

而外国人房东与韩国人房东最大的区别在于，前者资金雄厚，为了投资收益可以不惜重金选择核心地区，比如首都圈。据统计，首尔和京畿是外国人房东最看好的投资区，分别购置了4612处和3814处房产，而仁川、忠南、釜山、济州这些在韩国人看来很宜居的地方，却不是外国资本心仪所向。不得不说，在不动产投资这件事上，外国人和本国人的眼光是有着天壤之别的差距。

同样，在日本，中国富商的投资理念也是独特且精准的。近几年，尤其是疫情之后，中国的富裕层越来越积极地将资产转移海外，一般的住宅已经承载不下财富的移转，于是更花钱的“旅馆”就彰显了“壕”迈。据日本媒体报道称，中国富人花巨资购买日本旅馆，对其进行翻新改造，作为豪华住宿的现象最近有所增加。

当然买得起旅馆、花得起装修，是中国富裕层投资日本旅馆酒店的主要原因，还有一个原因则是因为“划算且机不可失”。由于日本长期处于劳动力短缺，旅馆酒店的管理人员老龄化严重，设施陈旧没钱更新，都导致很多旅馆越来越走向老朽的边缘。而疫情三年游客人数骤减，也让许多旅馆不得不关门停业。转让，成了业主们最为迫切的解决方式。再加上日元贬值，对海外资金的吸引力就更大了。

一个典型的例子就是已有90多年历史的鹤屋旅馆的出售。这家旅馆位于静冈县热海市，靠近首都圈，曾一度享有盛誉，接待过包括前首相吉田茂在内的政界名人和商界宏流，当然也是新婚蜜月的梦想之地。几年前香港公司Glory Champion Enterprises Limited收购了鹤屋，并斥资250亿日元进行改造，然后更名为“热海珍珠”酒店，并于去年9月重新开业，专门针对海外富裕客户。

据日本旅馆管理学会对此预测，由于中国系的资金十分充足，未来10年日本温泉旅馆的外资拥有率预计将达到40%左右。日本政府吸引外资的政策似乎也支持了这一趋势。上个月，日本政府宣布了一项名为“投资日本”的政策，旨在吸引海外人力资源和资本，目标是到2030年将外来直接投资扩充至100万亿日元。

若干年后，中日韩的“三分天下有其一”的格局，在地产板块将会有所改变。（作者系涉日业务中国律师）