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华人在日购房
 
 
 
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在日本,买得起新家,却得罪不起管家
作者:颜丹丹  来源:日本华侨报  发布时间:3/27/2024 9:05:28 PM
 

买房本不是件一劳永逸的事情。但无论是开发商还中介,在推销房子时会一再强调实时的销售价格”,而对于入住之后所要面临的“居住成本”则会一言而蔽之。

这里所谓的居住成本,除了买房后的税金与保险,公寓每月的管理费、修缮费、车库费还有物业管理的隐性成本。

物业管理公司也就是日本常见的管理公司”,是一个直接关系到居住舒适指数的机构。绝大多数买房者在挑选房子时会关注房屋本身情况,懂行的人会关心开发商的资质,但很少有人在意管理公司,似乎它就是房产的配置,但殊不知管理公司的职责范围以及管理模式等一系列问题,都会影响到日后长期的居住成本。这不仅是打算在日本买房的外国人应该注意的事项,也是困扰很多日本人的现实问题。

已经退休的高桥诚(化名)与妻子明美住在东京的一套公寓里。虽然是房龄老面积也不大,但是离车站很近,非常便捷,而且公寓位于商圈,购物医疗都方便。经过重新装修,如同新房一样,这让夫妻俩十分满意。

如此可心的房子,是高桥夫妻俩卖掉郊区一4LDK公寓加上夫妻二人半生的积蓄置换而来的高桥夫妻倾尽所有,原以为能安枕无忧乐享晚年,没想到管理公司的问题,成了甩不掉的大麻烦

尽管购房时就得知管理公司正在考虑调整公寓楼的维修储备金,业主每月需要缴纳的维修费也将上涨但仅仅入住一年,管理公司便在例会上宣布,每月维修费将增加3倍之多。打听过才发现早在高桥夫妻购买公寓时,该大楼的维修储备金就已经出现缺口中介没有这个问题做出提示,也就导致高桥夫妻低估了购房后的居住成本。

此外,公寓年代超过40年,住户偏少,也导致维修费的承担比例较高,必然会加重未来的居住成本。但最关键的问题在于,公寓的管理出现了外包的情况。

在日本,公寓管理有两种类型:“自管理”和“管理外包”,前者是公寓的业主委员会自己进行物业管理,后者是将公寓的管理事务外包给专门的管理公司。如果再精细划分,根据分包给管理公司的程度不同又可大致分为“部分外包”和“全部外包”。

如果事务性工作”外包给管理公司,业主委员会自己进行清洁和清洁工作,并直接与专业公司签订设备维护合同,例如电梯检查,那么与全部外包相比,管理成本可以降低。但对于年代久远的公寓楼来说,业主大多是老年人,他们很难担任自主管理的理事工作,外包给管理公司代为管理,就必然成为一种趋势。

因此如果出现管理公司不给力甚至贪污维修费的情况,又该如何是好呢?根据日本公寓正当管理办法的规定,管理事务如果分包给管理公司,必须签订固定期限的委托合同,并且要经过业主委员会同意后才能签订或续签,禁止自动更新。管理公司千千万,实在不行咱就换。

但另一方面,如果换得太频繁也不行,一年换一家,一家干一年,这样的操作就像频繁更换保姆一样,会被认为是业主太刁钻,那比较正规的管理公司也会拒绝担任,或者提出更高的报价。所以在一定程度上,形成了业主与管理公司博弈的局面。

从这个角度来说,与其在购房后为物业管理而烦心,倒不如在买房前就了解公寓管理的模式,尤其是作为外国人业主,将物业管理纳入购房考量的范畴,不仅可以节省未来的居住成本,还能免去操心的烦恼。(作者系涉日业务中国律师)

 
   
   
 
   
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