怕老了钱不够花，又怕死的时候钱还没花完。话糙理不糙，这，其实是多少人不敢说出的痛结。如何规划财产，怎样安享晚年？不妨到公认最长寿的日本看一看。

日本厚生劳动省于2022年3月2日公布的日本人最新平均寿命数据显示，2020年日本人的平均寿命为女性87.71岁、男性81.56岁。与2015年相比，女性增长了0.73岁，男性增长了0.81岁。相对于耄耋之年的平均寿命，老年人的及格线——60岁，就显得“余生还长”。

不少老年人把晚年生活寄托于购房置业。在他们看来，拥有一个适合老年时居住的房子，是颐养天年的保障。

根据日本国土交通省公布的《住宅市场动向调查（2020年度）》显示，从购房者的年龄来看，在首次购房者的群体中，30多岁的年轻人占到多数；而在购买二套房产的人群中，60岁以上的老年人占据上风。

这些老年人中购买定制住宅（不包括重建）占比最高，为55.9%；其次是公寓，为52.6%。综合来看，第二次购买定制住宅的平均年龄为 59.9 岁，购买公寓的平均年龄为 58.1 岁，这意味着许多人在 60 岁左右购买新房。

60岁以上购房者的购房喜好，与年轻时购买第一套住房时的观念发生了不同程度的转变。据统计，第二次购房的老年人在青壮年时购买的第一套住宅，以公寓为主，并且住宅面积普遍不大。但到了花甲之年再次购房时，在经济许可的情况下，他们更倾向于定制住宅，以满足居住的安全性和便利性。即使仍然选择公寓，也是以一楼和二楼为主，而且要求配有宽敞的电梯，以便在救护人员和护理设施能够方便进出。

50多岁，在遵循年功序列制度的日本，是一个相对宽裕的群体。一方面，在职场奋斗多年，50多岁时拿到的薪酬相对年轻时要多一些，一旦退休，还能领取不菲的退职金；而此时，名下的房屋贷款接近偿清，手头也能有些积蓄。考虑到不动产的保值作用，如此条件下，再做房产投资或者升级，也是很自然的选择。

那些没有条件购房的老年人，如果想改善居住条件，就只租房了。不过，年龄太大，租房也并非易事。房东担心老年租客会在房子内意外身亡，影响以后的出租或出售，基本上拒绝租给60岁以上的老人，而承担租金担保的保险公司对老年人的审查也越来越严格了。根据国土交通省《租金债务担保现状》的调查结果，40岁左右的租客，通过担保公司审查的概率为73.6%，到了60多岁，概率就只有49.1%了。

这就导致一部分老年人面临着既没钱买房，又不符合条件租房，陷入了进退两难的地步。因此，甭管能活多久，未雨绸缪，在退休前为晚年生活做好了物质准备，很有必要。

这里还要说明一点，在日本的家庭观念里，父母既不会帮衬孩子买房，也不想依靠子女养老，虽然谈不上分家析产，但基本上生活各自独立、互补干扰。在这个传统之下，老年人在经济条件允许的情况下，会积极改善生活空间，享受人生最后的时光。因此，有不少房产中介将目光聚焦在老年人身上，专门为他们物色适合独居养老的房子，进而开辟了房地产市场的“银发经济板块”。

发展银发经济，已不是新话题，但究竟如何落实，绝不仅仅是未来日本不动产交易要面对的重要课题。（作者系涉日业务中国律师）