告别职场生涯的日本人，在花甲古稀之年做出的最重大决定是什么？既不是搬到儿女家里含饴弄孙，也不是报名夕阳红开启环球之旅，很多高龄者的选择是换一个家。

换房，绝非小事。是否划算，的确是因人而异。68岁的玲子女士的经历就颇具代表性。

玲子原本居住在一套3LDK、73平方米的公寓里。这处公寓还是当年为了两个孩子上小学而专门购买的，里面承载了一家人的幸福生活。但在退休前几年丈夫突然去世，两个儿子担心母亲沉浸在丧父之痛无法自拔，就建议玲子搬到另外一个地方居住。彼时对于玲子来说，搬家不是问题，关键是如何处理目前的公寓。

空置显然是最不划算的，因为每个月的物业管理费和修缮基金是业主必须交的，并且会随着房龄增长而不断上调，如果能尽快将这两笔费用转嫁给买家或租客，每月就可以节约最少5万日元。

但卖了公寓再置换一个小房子，还是用卖房钱再去租房，哪个更划算？咨询中介公司后得到的方案是——“出租大房子，承租小房子，以租养租。”

在日本，之所以很多人不买房而是租房，得益于日本特有的公共租房制度——UR租房。这类专门用来对外出租的房屋，是由UR都市机构（独立行政法人都市再生机构）管理和运营的住宅，相比于普通的房东出租，UR租房节省了钥匙费、中介费、续租费，也不需要担保人，因此对于工资较高且工作稳定的外国人是很友好的。

中介公司向玲子推荐的房子正是UR租房。根据玲子独自生活的现状，可以租到一处45㎡的1LDK，租金约10万日元，包含管理费。与此同时，玲子将自己的3LDK、73平方米的公寓出租，每月租金15万日元，因为房子的贷款已经还清，因此将自主房屋作为投资房屋使用，并收取租金，是完全合法的。

这样的“以租养租”模式，玲子每个月还能赚几万日元，再加上每月领取到大约13万日元的遗属基础年金，她的晚年生活可谓很惬意。

相比之下，如果选择将大房子卖出去再用房款购置小房子，看似一样可以赚取差价，但其中隐藏的风险或许“得不偿失”。

一般来说，在日本进行房屋买卖时都会委托中介，有的中介只负责介绍买卖双方，然后赚取6%加3万日元的中介费；也有的中介则会直接收购房屋后自行卖出，赚取20%至40%的差价。对于后者，房东很难卖出高价位。如果房子是1981年6月之前按照旧耐震标准建造的，就要看地段。地段好的房子可以出租，地段差的房子则考虑转让。

通常，这种以房换房案例的最大问题，是如何衔接卖与买的时间差。一般来说是“骑驴找驴”，即先要找到心仪的房子，签订购买意向书，然后尽快出售现有的房子。但现实中很有可能自有房屋难以卖出（例如前文所提到的旧耐震等问题），这就导致买房无法推进。在这种情况下，可以在购房意向书中约定：如果自有房屋无法在指定日期前以不低于某价格转让的话，可以解除本购房合同。

根据日本房地产调查公司东京KANTEI3月底公布的数据显示，东京都上个月二手房交易价格平均值已经达到6424万日元，连续13个月刷新自2002年开始统计以来的最高纪录。在这个背景下，以房换房改善居住条件的家庭就面临着水涨船高的取舍选择。如果考虑到央行刚刚实施的利率政策以及目前汇率低下等因素，对于有一定海外资金来源的在日外国人来说，以房换房仍是好时机。（作者系涉日业务中国律师）