酒是陈的香，房是新的好——但日本房价飞涨，却颠覆了人们以往的经验，旧房竟然比新房还“吃香”。

综合各个“年龄段”来看，房龄在“10岁”的二手房是最具人气的，转售价格倍率最高的已经接近新房时价格的3倍。

可见，十年前在东京都买新房的那一群投资者，目前的开心指数应该会远超同行。在全球房产经济整体下滑的时期，在东京购买一处房产，除去各种手续费和维护费，十年投资翻一番，这样的投资回报率堪称喜人。

当然，并非所有地段都是3倍，以车站来看，御茶水车站附近的二手房涨幅是最高的，倍率达到2.96；其次是六本木一丁目车站附近的二手房，目前转售价是最高的，为1274.2万日元（约合人民币59.54万元）。

相比之下，更壕的非“WATERRAS TOWER RESIDENCE”莫属。2013年，这个楼盘竣工时，新房的平均售价为每套1.0118亿日元，目前在二手市场的转卖价格达到2.7823亿日元（约合人民币1300.06万元）。还有新房时售价为1.8885亿日元（约合人民币883.42万元）的“ARK Hills Sengokuyama Residence”，二手价达到3.576亿日元（约合人民币1672.17万元）。

咱就是说，当年投得多，如今赚更多；当年买得贵，如今不后悔。

为了进一步明确房价趋势，日本的房地产调查公司东京KANTEI以2023年的东京圈和关西地区等为对象，按车站分别调查了房龄约10年的二手房的平均期望售价，并与新房时的售价进行了比较。在统计中发现，推高日本二手房价格的主要因素就是海外个人资金的流入，而本国个人资金在购置房产方面，多持有观望态度。果然，在房地产交易的领域里，还是“外来的和尚会念经”。

日元兑美元不断贬值，同样是世界一流大都市，与纽约等海外城市相比，东京的房价就显得“物美价廉”。日本不动产研究所针对2023年10月的各城市房价进行指数化后发现，如果以东京都房价最贵的港区为参照，设为100的话，那么香港的房价为263.4，纽约房价为142.9，对比之下，东京的二手房性价比是相当的高。 

因此很多海外投资者在斥资购买房产后，并没有急于转卖脱手，而是希望以租赁的模式继续持有，这同样也是很划算的。

日本总务省在今年4月公布了人口推算数据，截至到2023年10月1日，日本47个都道府县中，只有东京都出现人口增长，并且继续保持“上京”的趋势。在东京房价攀升现象的加持下，租房市场处于供不应求的状态。

种一棵树最好是十年前，其次是现在，同样，投资日本房产最好的时机是十年前，其次也是现在。（作者系涉日业务中国律师）