嫁鸡能随鸡，嫁狗就随狗，嫁给外国人，租房被赶走。

如此荒诞不经的事情，就发生在日本女性玲子（化名）的身上。不久前，玲子在租房子时遭遇了同为日本人的房东一系列不公正对待，苦恼之下找到日本律师古贺麻里子，希望能寻求法律上的帮助。于是，古贺律师通过这个案件，揭开了日本租房界的“潜规则”。

玲子的丈夫是外国人，在日本生活工作了很多年，日语流利到“以假乱真”的程度。两人新婚后打算租一处房子，于是开始了漫长的找房过程。在问询阶段，都是丈夫打电话与中介相谈的，所有的手续都很顺利。但到了最后的签约阶段，玲子还是顾及日本房东的普遍心态，没有让丈夫出面，而是自己亲自签合同，毕竟自己是正宗的日本人，不会让房东有任何的顾虑。

但千算万算玲子也想不到，房东竟然会让中介调查玲子的同住人国籍。当得知玲子丈夫是外国人时，房东拒绝签合同，理由简单粗暴：“我不喜欢外国人，房子只想租给日本人住。”玲子做了最后的努力，她愿意提供高额保证金，并找到其他日本人做担保，但仍被拒绝。

“太令人难过了，这简直就是歧视！房东仅仅因为同住人是外国籍就拒绝与我签合同，难道没有法律来保护我的利益吗？”面对玲子的质疑，古贺律师认为，在房屋的租赁过程中，合同是否签署是当事人意思自治的体现。也就是说，这位日本房东原以为租客是日本人时愿意租房，得知其中一位租客是外国人时不愿意租房，两者都是他的自由，法律无法干涉，除非房东拒绝签订合同的行为，让玲子夫妇遭受了经济损失，那房东就要承担契约缔结过失责任。

2007年东京地方法院就曾判决：“房东仅以申请人的国籍为由拒绝签订租赁合同，是不被允许的，要承担违法责任。”

在日本居住生活的外国人已经超过了341万人，创下了历史新高，这就意味着日本房东也将面临庞大的外国人租客群，到底房子要不要租给他们，这也是很多日本人房东颇为纠结的问题，毕竟日本政府已经发出过呼吁，不要对外国人租客有类似的歧视，当“潜规则”遇上了“明禁止”，房东们也是进退两难。

2022 年，一家行业团体调查得知，有52.7% 的房东遭遇了过外国租客引发麻烦的情况。其中，不按规则处理垃圾和噪音太大是最常见的问题。但一些租客则反映，问题并非不能纠正，语言不通导致规则了解不够，是外国租客屡屡违规的原因。因此有一些管理公司很人性化地提供多语言版本的“房屋使用说明”，亲自上门逐一讲解，甚至通过电话回访了解租客在房屋使用中遇到的困惑，提供建议。

日本虽然在1996年签署了《消除各种形式种族歧视公约》（ICERD），但并没有制定能够应对基于种族或国籍的租赁拒绝问题的国内法。因此，住宅差别这样的待遇存在着合法的漏洞。当然，是漏洞就要补上，只是填补的驱动力不仅仅来自日本政府的压力，还应该有外国人入乡随俗提高素质的动力。

双向奔赴，才能让日本的租房市场更具活力，也更有人情味。

（作者系涉日业务中国律师）■