甭管情不情愿承认，山姆大叔依然能够影响全球经济的风向。

最近，美国楼市有一些迷幻，其商业地产隐藏的巨大风险，可能会因写字楼价格的暴跌而逐渐暴露出来，更有可能在全世界引发新一轮的金融风暴。

这年头，地主家也没啥余粮了，大洋彼岸的风雨，咱们不能不关注。

空置率居高不下，写字楼有价无市

一方面，2023年四季度，旧金山的写字楼空置率达到37%。尽管纽约有着全美最优质的金融服务公司、律师事务所、媒体企业等入驻，但是依然有20%的写字楼是空置的。

另一方面，自美联储暴力加息以来，最近的两年时间，美国写字楼的平均价格已下跌30%，但这个30%只是个市场价，实际上根本没人愿意接盘。价格下跌是因为写字楼租不出去，空置率高达21%，租都租不出去，自然就没人愿意购买了。

虽然在过去一年里，无论是欧洲的伦敦还是亚洲的香港，世界金融中心的写字楼价格都有所下降。但像美国这样幅度的下降实属罕见。

要卖楼套现，就必须打3折

美国著名的投资管理巨头黑石集团，在10年前的2014年，花了6.05亿美元的巨资在全美国最好的黄金地段百老汇大道1740号买了一处写字楼。10年后的2024年，因为美国经济低迷，黑石集团不得不卖楼套现，中途打出5折出售居然也没人接盘，结果最终的成交价格降到了1.86亿美元，妥妥的3折价格血亏出售，就这样还卖了五个月才卖掉。

同一时期，位于洛杉矶一等地的写字楼，在2023年12月以比10年前的购买价低45%左右的价格出售。美国联邦存款保险公司（FDIC）以40%的折扣出售了用纽约市写字楼担保的约150亿美元的贷款债券。

美国楼市“金融创新”玩得太花

在过去十多年的低利率时代，写字楼和商业地产，一直是国际投资者分散风险的首要投资标的。而洛杉矶、纽约等美国大城市政府，为了征收更多的固定资产税，也一直依赖且鼓励支持商业地产的增值。

这使得美国的商业地产的“金融创新”也就有了发挥的空间。银行把资本家的欠条卖给了金融公司，金融公司将欠条包装成了债券，卖给普通投资者。如果最后钱收不回来，将导致从银行到金融公司一长串关联机构接连爆雷，最后，广大的投资者买单。美国很多金融机构，特别是一些美国的地方银行，也持有大量这种写字楼贷款债券。

但是这一切由于美联储的暴力加息结束了。自美联储加息且维持长期的高利率政策以来，很多投资客因为贷款偿还期限即将到来,为了减缓资金压力只能选择打折出售持有的房产。事实上，美国已经有大量的写字楼抵押后开始还不上贷款的现象。根据华尔街的统计，2025年美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这个数字将达到2.2万亿美元。

贷款还不上，抵押的写字楼又卖不掉，就麻烦了。更不要说，这些贷款还都被打包成为广大投资者可以购买的“理财产品”，就是一串串的爆雷！这不正是2008年，房地美、房丽美，造成全球次贷危机的翻版吗？

可能会有人要问，几个投资人亏损的问题，怎么会撼动庞大的美国经济体呢？因为这次出事的商业地产是美国最为核心地段，华尔街房价永不下跌的神话一旦被打破，可能会广泛破坏美国房产投资者的信心。对于市场经济来说，最重要的恰恰是这种信心。

美国现在的产业结构存在问题，无论是造船、造车等重工业，还是民生用品等轻工业。这一点从美国的发电总量就可以看出来，2003年全国发电量是3.8万亿瓦时，2023年则是4.1万亿，20年来仅仅增长8.1%，完全就是产业空心化的状态。

支撑美国经济发展的大概只剩下人工智能等少数领域。但美国的人工智能并非全面开花，只有少数企业是享受到了人工智能的红利的，最典型的是英伟达，由于美元回流效应，海量美元的涌入让英伟达最近三年股价已经上涨将近100倍，成为全世界市值最高的公司。

在这种产业结构下，一旦美国市场失去了信心，必将是一场万劫不复的“洪水猛兽”般的经济危机。