最近很多日本人在父母养老方面遇到了进退两难的问题：年迈的母亲独自在老家生活，考虑把她送到养老院，但如此一来老家的房子就会空置。有人说可以把老房子卖掉，但这在缴税方面是否划算呢？

今年2月26日的报道中，日本经济新闻以此为主题，探讨了“养老”与“卖房”之间的矛盾。

在日本，如果要转卖居住类住宅，可以从售房款中扣除3000万日元的额度，以差额进行缴税，但需要满足以下几个条件：

首先，在这个房子必须是自住，出租给他人的投资性质的房屋不享受扣除优惠。

其次，从停止居住的次年算起，第三年的12月31日之前要出售。比如前文提到的问题，如果打算在2024年11月1日将母亲送到养老院，那么空出来的房子最晚要在2027年12月31日前出售。

再次，打算出售的房子必须在1981年5月31日之前建成，也就是要满足新耐震标准，并且不得登记为区分所有权建筑。

但什么时机处理老房子，以及房款如何处置，也是个需要周密考虑的问题。比如说，卖房子得来的现金如果一直等到继承，那必然会导致继承税增加，甚至会有“越卖越亏”的尴尬。这是因为在日本大多数情况下，土地和建筑物的遗产税评估值是低于市场价值的，所以如果继承房产的话，所缴纳的遗产税相对比较低；而现金则不存在评估的问题，一旦将房屋出卖折现，那就意味着遗产总额增加，如此一来先继承再转卖，可以享受“购置成本”的扣除，相对而言更划算。

当然，如果是兄弟姐妹一起共同继承了空置的住房，并且未来没有人打算在此居住或使用，那转卖出售是一个比较爽快的做法。但从节税的角度来说，继承之日起3年10个月内处理是最佳的，因为它可以被认定为购置成本来减少遗产税的金额。但如果用来出租的话，由于涉及翻新装修的成本，委托管理公司的开销，以及定期维修更换设备的花费，实际到手的收益有可能低于预期，尤其是对于父母遗留的老房子来说，难免会变成烫手山芋。

如此看来，另外一种折中方式“以房养老”或许更适合低收入老年群体。简单说就是把房子抵押给政府机构或者民间机构，以此获得一笔资金，也可以按月领钱，额度就是领到房子评估价格的70%，这些钱就用于房主生活，比如去养老院。但这个钱不是白得而是要还的，因为房子做抵押，如果不还钱房子就会变卖给支付养老费用的机构，相当于变相融资。

要想享受这项制度的条件是比较苛刻的，东京以房养老的申请条件就包含以下几项：

1.申请人的年龄不能低于65周岁；

2.申请者需居住在自己持有产权的住宅当中；

3.申请者须独自居住，不能有子女同住；

4.申请人家庭的人均收入还要在当地的低收入标准之下；

5.已经申请了低保等福利政策的家庭就不能享受这项政策；

6.申请人持有产权的房屋得是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，近几年房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

作为老龄化严重的日本，老年人的房屋持有量可观，未来将房屋与养老进行绑定，会盘活房地产交易市场，这对于日本经济来说也是一个相得益彰的模式。（作者系涉日业务中国律师）