在中国被设定为成功标配的“房子”，在日本却成为奢侈品。宁租不买的态度，让日本人的房屋自有率始终维持在60%左右，今年11月24日MSN上有一篇名为《买房还是租房，多数日本人选择买房的当然性理由》的报道，文中援引一组数据：在日本拥有住房的人口比例随着年龄的增长而增加，34岁以下人群中只有一半的人（51.1%）买房。究竟是买不起，还是不想买，这样的讨论在外资注入前后，有着不同的见解。

就日本社会而言，买房确实没有太大的必要。首先日本没有“学区房”的概念，户籍随工作地点可以变更，子女上学没有限制，教育水准稳定持平，因此很少有家庭会为了教育背上房贷。此外在很多日本人看来，买房看起来不是很划算。在日本，房地产的投资性并不强，如果一定要给它做个定位，普遍认为属于中长期持续的稳定投资，难以通过撬动杠杆牟取暴利。日本的税制设计旨在管控短线买卖获利行为，比如，如果日本的房屋在购买后五年内出售，需要缴纳高达30%的资本利得税，即使在持有五年以上出售，税率也只是降至15%。即使购房者选择终身持有，将房子作为财产留给后代，也需要根据土地评估额征收10%～55%不等的遗产税。因此，日本人对于房地产投资的认知，更倾向于瞄准租金收入等稳定收益，而不是赚取差价。

但随着海外投资者的涌入豪买，房地产的投资属性得到了空前的“发扬光大”，水涨船高地便是房价激涨。在这个过程中，部分区域的房地产，尤其是黄金地段的公寓，从以往国内买房者秉持的“只住不炒”，逐渐演变成外国投资者追求的“只炒不住”。在一个完全开放的房地产市场，这样的自由虽然符合市场经济的规则，但挤占了普通民众的权益。于是，一些良心企业开始反思，如何在利益与道义之间寻求平衡，首要工作就是设定新的准则，以防止转卖为目的的购置房产。三井不动产、日铁兴和不动产、东急不动产控股集团、三菱地所以及野村控股集团等地产龙头企业纷纷出台规则，联合抵制“只炒不住”的风气，保障广大购房者的刚性需求。

2024年10月26日，日本经济新闻网发表了专题报道，公开了这些企业的善举。住友不动产公司设定了“转卖禁止条款”，对于该公司出售的新建物件，购房者在5年内是禁止转卖的。三井不动产公司更是技高一筹，它们考虑到海外投资者存在“一人多买”的现象，于是限定每人只能购置一户，从购房权限上制约了炒房团的“雄厚财力”。野村不动产等也出台了相关规定，一个名义最多只能买两户。

海外投资者也好，当地土豪也罢，有钱人向来被房地产企业视为“财神爷”，在全球经济略显不振的情况下，日本房地产能受到资本青睐，本来是一个发财的契机，但这些日本房地产企业却“不识时务”，其背后的发心就是要保障行业的合理性发展，尤其是在房产交易呈现疲软的态势下。不动产经济研究所在10月21日发布了东京圈4-9月的新建公寓销售情况，同比去年减少了30%的销售量，也就是说少卖了8238户。

越是卖不动，越要谨慎卖，为的就是“需者有其屋”。这种见利不忘义的做法，也让广大海外投资者们感受到了日本的房子充满了温暖。（作者系涉日业务中国律师）